纽约是一个国际化的大都市，许多人对这座城市充满着向往，从而，纽约就成为了全球人的一个梦。留学生把这里作为进入世界顶级大学的驿站；投资者把这里视为“淘金地”。多年来，很多来纽约投资房产的中国投资者人数逐渐增多，不过我发现，国内投资者对于纽约公寓的类型并不了解。在这期专栏中，我想为投资者介绍一下纽约公寓。

纽约的公寓分为2种，一种叫co-op（股份合作公寓）,一种叫condo（就是平常的产权公寓）。

纽约公寓-股份合作公寓

Coop（股份合作公寓）是由一个股份公司拥有的公寓，一栋楼就是一个公寓。业主买的不是某个产权，他们实际上拥有的是这个公司的股份，并且拥有这个公司给予的长期“租赁使用权”。

购买co-op的股东根据其股份的多少支付公寓的房地产税，物业费来维持持有成本。股东拥有的公寓大小和楼层由股份的数额来决定。公寓购买者需通过co-op董事会审批，背景，工作，学历，报税，财产等（一般情况下，外国人的购买申请被通过的机率不高）。大部分co-op要求股份持有人把co-op作为他们的主要居所，有些不允许出租，但是大部分也允许1~2年转租，但是承租人必须要通过董事会批准。大部分上东区的第五大道和公园达到的传统富人区都是co-op。

condo

Condo（产权公寓）购买的是特定公寓单位的独立产权，和一般商品房一样。业主需要承担公寓每年的房产税(real estate tax)以及物业管理税(common Charge)。购买者需要向管理委员会提交申请，并且提供财务状况。一般这个申请时间比co-op要短很多，并且允许外国人买。可以随便出租，非常方便。新建的公寓楼为了方便买卖都是condo。

Sponsor unit是指新房（一手房交易），开发商卖的一手房。除了sponsor unit, 其他都是resale二手房交易。因为sponsor unit是从开发商手里购买，所以转让费和双方的律师费都会由买房者承担。买新楼盘者，往往会要求多支付Working Capital Contribution, 大楼会让新住户多交付2~3个月的物业费作为集体开支和支付大楼管理员的房间。

由于co-op 和condo的产权性质不同，co-op的产权属于它的公司，condo的产权属于个人，那么，属于个人产权的房子condo，为了不动产产权保险需自己购买产权保险（title insurance）。

Co-op的地税和物业税都是个人交给co-op，并由coop代缴。codon物业费交给物业公司，税需有买家交给政府，税可以3月一交，6月一交，或者1年一交。如果中国投资者不居住在美国，可以直接通过美国政府网站付地税。

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