美国二线城市变为房产投资热土

经过多年的挣扎之后，美国房产市场于2013年开始反弹，预期今年将会持续，只是步伐将放缓一些。

专家们说，2014年美国的住房市场与价格将会持续增长和稳定的上涨，负资产房屋的买卖将会减少。

但是，今年的住房市场仍然面对强大的阻力，主要是贷款标准的问题。

今天，美国的置业人士要么拥有无可挑剔的信用评分，或是有现金购买的能力。

根据最近的数据，2013年11月，信用评分达到756分的置业人士才获得常规的抵押贷款，信用评分平均为729分，也被拒绝贷款。

全国房地产经纪人协会发言人沃尔特·莫洛尼(WalterMolony)说：“从历史来看，置业人士的信用评分平均达到720，就可以得到贷款。但是现时，即使获得720分，也会被拒绝了。”

专家指出，不要指望信贷标准将于短时间之内放松起来。

为了防止有风险的借款人，或批出有风险的抵押贷款，贷款机构更推出新的措施来要求贷款人的信用，包括评估借款人债务和收入的比率，就业状况，收入，资产及信用记录等。

首席经济学家杰德科尔科(JedKolko)说，除了信贷紧缩之外，住房价格和利率上升，也可能导致2014年的购房者望而却步。

去年1月30，年期抵押贷款利率平均为3.34%，上月反弹至4.48%的利率，预计还会再进一步上升1%。

根据住房价格指数，过去一年来，全美各地的房屋价格平均上涨了11.2%。

位于加州和亚利桑那州的一些城市，房屋价值更飆升超过20%。

房屋价格上升，并不都是坏消息。

对于很多业主来说，他们一直等待著房价再次上涨。超过85%的业主因为房价上涨而进行二次抵押贷款，从而得到更好的利率。

高级经济师罗伯特·登克(RobertDenk)说：“曾经一段时间，首次置业人士成为房地产市动的主要推动力，但是，由于房价上涨，预计有一些负资产的业主将有反弹的机会，可以带来更成熟的房地产交易市场。”

到底2014年美国的住房市场有多少反弹回来？主要取决于建筑行业的活动。

当建筑商仍然谨慎于投资，面临同样紧缩的贷款环境下，市场上新房的数量的增幅不多，但是，随著买方的需求回升，相信新家园的建设将会追上步伐。

尽管如此，房屋买卖的需求仍然较为缓慢的。

根据全国房地产经纪人协会资料，去年10月至11月，待售房屋的数量仍然超出于1年前的5%，预计直至2015年将不会加速增长。

房地产数据网站副总裁布基斯特(DarenBlomquist)说：“我认为2014年将是房屋价格回到更为正常和可持续的水平，全国的增长平均大约4.5%。”

即使近期房价上涨，但是，大多数市场还没有出现房地产泡沫的风险。

从全美范围而言，美国房价依然低于预期的4%。

只有加州奥兰治县(Orangecounty)和洛杉矶(LosAngeles)的房价预计上升超过10%。

专家指出，2014年最热门的房地产市场并不在大城市，相反，集中于规模较小的二线城市，包括休斯敦(Houston)，圣何塞(SanJose)，达拉斯(Dallas)，沃斯堡(FortWorth)和奥斯汀(Austin)等。

目前，全美范围内，购买房屋仍然较租金更便宜35%，但是，这并不代表年轻人有机会获得抵押贷款。

根据调查，只有18%的受访者表示，购买房子仍然是他们对“美国梦”的定义。

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